ג'יני מיי היא סוכנות ממשלתית פדרלית המגובה על ידי ממשלת ארצות הברית הפועלת בשוק אשראי המשכנתא. המשימה שלה היא להפוך את הדיור למשתלם ולנגיש למיליוני משקי בית המשתייכים למעמדות המקופחים ביותר במדינה ועם פחות משאבים. במקביל, הוא מספק נזילות לשוק המשכנתאות.
היא ממלאת יעד זה על ידי גיבוי לאג"ח משכנתא (MBS) שהבסיס שלהן הוא משכנתא המובטחת בעיקר על ידי שתי סוכנויות של הממשלה הפדרלית, עומד בדרישות מסוימות ומנפיק סדרת מלווים ספציפיים. אלה מינהל השיכון הפדרלי (FHA) והמחלקה לענייני ותיקים (VA).
לאחר מכן, המלווים מנפיקים MBS שבבסיסם המשכנתאות הללו וג'יני מיי תומכת בתשלום ריבית וקרן על איגרות החוב למשקיעיה בזמן. MBS אלה נחשבים לאחת ההשקעות הבטוחות ביותר, ללא קשר לזמן המחזור הכלכלי.
למרות שהיא ידועה בשם ג'יני מיי, שמה המלא הוא איגוד המשכנתאות הלאומי הממשלתי (GNMA).
איך ג'יני מיי עובדת?
ג'יני מיי עובדת יד ביד עם המגזר הפרטי בכדי לענות על צרכיהם של קבוצות מקופחות באוכלוסיית ארה"ב. היא משמשת כבטוחה לאג"ח ה- MBS אשר משכנתאות אלה עומדות בבסיסן.
זה מאפשר למלווים של זיכויים אלה להשיג מחירים טובים יותר, מכיוון שהלוואות אלה נחשבות בזכות נכסים נטולי סיכון.
GNMA לא מקור, קונה או מוכר משכנתאות ואינו מנפיק MBS. במקום זאת, זה מבטיח את תשלום הזרימות שמקורן ב- MBS. אם המלווים לא מצליחים לשלם, ג'יני מיי מעבירה את הכסף מההפסד לגוף האיגוח כדי שתוכל לעמוד בהתחייבויות התשלום שלה למשקיעי אגרות החוב MBS.
בשוק זה, מלווים ומשקיעים מוכרים וקונים הלוואות אלה כדי להשיג רווחיות מהן. הודות לשוק זה, המלווים יכולים להרוויח עודף נזילות והכנסות למימון הלוואות חדשות או פעולות חדשות. נזכור כי ההלוואות שמוסד פיננסי מחזיק באיזון נמשכות שנים להחזר ולהחזר ההון. לכן, מועיל יותר עבור גופים אלה למכור חבילות הלוואות אלו למשקיעים המעוניינים לקנות אותן.
שוקת מעבר היא התקשור המאפשר לכספים לעבור ממקום למקום דרך מתווך שהוא זה שלוקח את העמלה.
תהליך איגוח
זה המקום בו האיגוח מתרחש על ידי גופים פרטיים, המאגדים משכנתאות זכאיות שנרכשו (חייבות לעמוד בקריטריונים להלן) במאגרי נכסים ומנפיקים אג"ח MBS. לאחר מכן גורמים אלה משווקים את האג"ח למשקיעים בשוק.
לכן, ג'יני מיי נמצאת ברמה הרביעית של ספיגת הפסדים אם הם מתרחשים. כפי שציינו בהתחלה, לפנינו חייב המשכנתא, הביטוח הממשלתי ומשאבי המנפיק.
דרישות הלוואה ומנפיק MBS
ההלוואות חייבות לעמוד בקריטריוני הזכאות הקשורים ל:
- כניסה ראשונית מינימלית.
- יחס LTV מוגבל (הלוואה / הון עצמי).
- גודל מקסימלי.
- תיעוד מינימלי נדרש.
- לווה ביטוח שנרכש.
המנפיקים מצידם חייבים להוכיח עמידה בקריטריונים הזכאים הקשורים לסוג ההלוואות שיש לאגד להנפקות MBS. לדוגמה, על המנפיק הפוטנציאלי לאשר כי מדובר בבעל משכנתא שאושר על ידי FHA וכך היה לפחות בשלוש השנים האחרונות. בנוסף, היבטים אחרים כגון שני הדברים הבאים:
- היבטים פיננסיים: דוחות כספיים, דרישות הון ונזילות, דרישות נכסים וכו '.
- בקרת איכות: עבור מקור, חיתום ושירות של הלוואות משכנתא.
ג'יני מיי בונה
ל- MBS מבנה הפחתות לעבור. המשמעות היא שמשקיעים מקבלים ריבית מתאימה כאשר הלווים משלמים משכנתא, קרן וריבית. במציאות, מה שקורה הוא שכל הפחתות המשכנתא נצברות בכדי לבצע את תשלום הצבירה על בסיס חודשי למשקיע על ידי הקרן. מסכום זה יש להפחית את העמלות עבור הערבות והשירות. במילים אחרות, העמלות שמשלמת הקרן יהיו נמוכות מהשיעור עבור משכנתאות הבריכה.
באשר לקופון, מדובר בקופון ממוצע משוקלל, המחושב כממוצע המשוקלל של ריביות ההלוואות במאגר. עם זאת, כאן יש לקחת בחשבון שמשקיעים מקבלים ריבית על כמות הון הולכת ופוחתת לאורך זמן, הנגזרת מהפחתת המשכנתאות.
באשר לפדיון הממוצע המשוקלל של הבריכה, זהו ממוצע הפדיון של כלל המשכנתאות בקבוצה, בשקלול יתרת הקרן החוב של כל משכנתא בבריכה.
סיכונים נלווים
על המשקיעים להיות מודעים לסיכונים הגלומים בהשקעה:
- סיכון ריבית: כאשר שיעורי הריבית יורדים, מספר התשלומים המקדמיים מואץ ככל שהלווים ממהרים למחזר מחדש, וכתוצאה מכך המלווים מאבדים ריבית כאשר מצטמצם בסיס הקרן המצטיין.
- סיכון לתשלום מראש: זה קורה כאשר החייבים מפיצים מראש את משכנתא באופן חלקי או מוחלט, כלומר מחוץ לתזמון הפחתות המוסכם. במקרה זה, חייב המשכנתא מפסיק לשלם ריבית על סכום זה ולכן, פחות ריבית תתקבל על ידי המשקיע ב- MBS. הסכום ששולם מראש נשמר בקרן עד למועד המקביל, ואז מחזיקי האג"ח הם "עוברים דרך".