כותרת משכנתא היא מכשיר מימון המשמש מוסדות אשראי המשתתפים בשוק המשכנתאות. לשם כך, באמצעות מתן הלוואות ואשראי.
התהליך בו הופך נכס משכנתא לתואר משכנתא נקרא איגוח. אך לא סתם חברה יכולה לבצע איגוח. ניירות ערך למשכנתא ניתנים להנפקה רק על ידי בנקים, בנקי חיסכון, איגודי אשראי, חברות אשראי למשכנתאות, קרנות משכנתא וגופי מימון. לכן, ניירות ערך משכנתא מאפשרים לבנקים המנפיקים אותם להשיג נזילות על מנת להשקיע בפרויקטים חדשים.
ישנם סוגים רבים של נכסים שניתן לאבטח בנוסף למשכנתאות, כגון כרטיסי אשראי, הלוואות סטודנטים או ניירות ערך אחרים שאושרו בעבר.
סוגי ניירות ערך משכנתא
מבין סוגי ניירות הערך המשכנתא שיש להדגיש את הדברים הבאים:
- אגרות חוב למשכנתא: הם כותרים רשומים, לפי הזמנה או נושאי נושאות, המובטחים על ידי כל תיק הלוואות המשכנתא שניתנו על ידי הגורם המנפיק. הם מונפקים במונחים של בין שנה ל -3 שנים, אם כי לפעמים הם יכולים להגיע עד 10 שנים.
- אגרות חוב למשכנתא: מדובר בכותרות רשומות, לפי הזמנה או לנושא, בערבות קבוצה מסוימת של הלוואות משכנתא, המושפעות ישירות מתשלום הקרן ומהאינטרסים של איגרות חוב אלה. הם מונפקים במונחים דומים לאג"ח משכנתא.
- השתתפות במשכנתא: הם מהווים הקצאת אשראי חלקית או כוללת, באמצעותה הגוף האחר משתתף בהלוואת משכנתא אחת או יותר. לשם כך היא גובה את החלק המתאים להשתתפותה במערך ההלוואות האמור. השתתפות במשכנתא מונפקת לרוב לטווח הארוך, בשונה מאישורי משכנתא ואג"ח, שבדרך כלל הם קצרי טווח. מצד שני, בעוד שהמניות ניתנות לרישום בלבד, או לייצוגן באמצעות רשומות ספרים, ניתן לרשום את אישורי המשכנתא ואגרות החוב, לפי הזמנה או לנושא.
סיבות מדוע מוסדות אשראי מנפיקים ניירות ערך משכנתא
בין הסיבות המצדיקות הנפקת ניירות ערך משכנתא, יש להדגיש את הדברים הבאים:
- להשגת נזילות.
- השג שחרור הון. כאשר החזקת משכנתא מוציאה מהמאזן, אשר בגלל יחס כושר הפירעון כביכול מצריכה הקפאת הון עצמי, יש שחרור הון שיכול לשמש לעסקים חדשים אחרים.
- הרחב וגוון את מקורות המימון באמצעות גישה לשווקים חדשים.