האם פורטוגל עומדת בפני איום של בועת נדל"ן חדשה?

בפורטוגל מתן המשכנתאות מתקדם בקצב מרהיב. המצב הזה הפריע לאנליסטים שדואגים אם פורטוגל מאכילה בועת נדל"ן חדשה.

אחד הנתונים שתפסו את תשומת ליבם של כלכלנים והעלו חשש הוא צמיחת הלוואות המשכנתא בפורטוגל. אם נשווה את עשרת החודשים הראשונים של 2019 עם עשרת החודשים הראשונים של 2018, אנו רואים כי מתן המשכנתאות עלה ב -5%. בנתונים קונקרטיים זה אומר 8,522 מיליון יורו שהושאלו לרכישת נדל"ן.

החמרת תנאי הגישה לאשראי

עם זאת, הגידול באשראי המשכנתא אינו דבר שקרה בשנת 2019. כבר בשנת 2018, לאור הגידול במשכנתאות שהוענקו, בנק פורטוגל, כגוף הממונה על הפיקוח על הבנקים במדינה הפורטוגלית, הורה להדק את הגישה לממשלה. אשראי משכנתא. לשם כך נקבעו דרישות תובעניות יותר. באופן זה, הלקוחות לא יכלו לגשת למשכנתא אם לא הקדישו לפחות 50% מהכנסתם לתשלום ההלוואה עבור נכסם. מאידך, המשכנתא לא יכולה לחרוג מ- 90% משווי הבית שיירכש והיה צריך להיות מופחת בתקופה של פחות מ- 40 שנה.

יש לציין כי הבנקים הפורטוגזים יישמו את אמצעי הידוק האשראי שציין בנק פורטוגל. עם זאת, למרות הגבלות אשראי מחמירות, הלוואות המשכנתאות המשיכו לצמוח. כאן רבים תוהים כיצד הידוק הגישה לאשראי הניב בדיוק את התוצאה ההפוכה לזו המבוקשת.

מדוע מתן המשכנתא גדל?

הסיבות לדינמיקה זו של הרחבת אשראי הן מגוונות. התאוששות הכלכלה הפורטוגזית הובילה לנטיית הוצאות גדולה יותר, הריבית נמוכה ונכס, כמקובל בפורטוגל, הוא נכס שבמשך השנים צובר ערך. לפיכך, נדל"ן פורטוגלי הוא נכס שתפס את תשומת ליבם של המשקיעים, לא רק בקרב אזרחי פורטוגל עצמם, אלא גם בקרב משקיעים זרים. לפיכך, המשיכה שהפיק הנדל"ן בקרב משקיעים פורטוגזים וזרים הביאה לגידול בביקוש להלוואות משכנתא.

ג'נטריפיקציה ומשקיעים זרים

רצון זה להשקיע בנדל"ן כבר צוין במחיר הקרקע. ישנם אזורים בליסבון, בהם מחיר למ"ר הוא מעל 4,500 יורו. כל זה הוביל למה שמכונה ג'נטריפיקציה.

ג'נטריפיקציה זו היא תהליך שבו תושבי שכונות העיר הפנימית, באופן מסורתי עם מחירים ודמי שכירות נוחים, נוטשים את שכונותיהם המסורתיות כדי לעבור לשכונות אחרות באזור. הכל מתחיל כאשר אזורי העיר התחתית מתחילים להיות פופולריים, מגיעים לתהילה ויוקרה ודורשים על ידי תיירים. הבתים משוקמים, הביקוש לנדל"ן באזור עולה ומחירי השכירות עולים. באופן זה, מחליפים את הכיתות הפופולריות במעמדות חברתיים גבוהים יותר, העלולים להתמודד עם עלויות שכירות גבוהות יותר. ואכן, ערים פורטוגזיות רבות עוברות את מה שמכונה תהליך הג'נטריפיקציה.

אנחנו גם לא צריכים לשכוח את מה שמכונה "אשרות זהב". מדובר באישורי שהייה לאזרחים זרים שיש להם השקעה בנדל"ן העולה על חצי מיליון יורו. יתרה מכך, השקעה בנדל"ן בשווי של יותר מחצי מיליון יורו לא רק מעניקה את זכות המגורים בפורטוגל, אלא גם נותנת גישה ליתרונות מס מעניינים.

ההשפעות של "אשרות הזהב" הורגשו בערים פורטוגל, במיוחד בשתי החשובות ביותר: ליסבון ופורטו. לפיכך, ישנם זרים רבים מברזיל, סין וצרפת המבקשים להשקיע בנדל"ן בפורטוגל.

שיעורי ריבית נמוכים, עבריינות ונכסים מוערכים יתר על המידה

בהקשר זה של הביקוש הגובר לנדל"ן, המחירים עולים. ההוכחה לכך היא שמחיר הדיור בפורטוגל צמח ב -11.2% ברבעון השני של 2019, והכל לוקח את הרבעון השני של 2018 כנקודת התייחסות.

ובכן, עם אשראי המשכנתא עולה באופן דרמטי ומחירי הדירות במגמת עלייה, קיים חשש ממצב שוק הנכסים בפורטוגל. כפי שהזהרנו בעבר, חוששים כי בועה עשויה להאכיל בארצות פורטוגל.

במובן זה יש צורך להדגיש את הריבית הנמוכה. לכן, בתרחיש של ריביות נמוכות, החיסכון ייענש והאזרחים יעדיפו להוציא. במקרה זה, הציבור ימר על השקעה בנדל"ן, מכיוון שבפורטוגל הם נחשבים כנכסים שעל פני הזמן הם מעלים ערך.

שנית, עלינו להצביע על הערך המוגזם הניתן לנדל"ן, גורם שנמצא תמיד בהולדת כל בועת נדל"ן.

לבסוף, עליכם לשים לב לחובות גרועים. והעובדה היא שבנקים פורטוגזיים עלולים להתקשות לגבות את הזיכויים שלהם בדרגת העבריינות הגבוהה שעליהם להתמודד.