משכנתא היא חוזה שבאמצעותו משאיר חייב כבטוחה נכס (בדרך כלל נכס) לו הוא מעניק הלוואה (נושה).
באופן זה, אם החייב לא ישלם את חובו, לנושה תהיה הזכות לבקש מכירת הנכס על מנת לגבות את החייב לו. לכן, משכנתא היא מכשיר חוב המספק זכות ביטחון לנושה, המשתמשת בנכס של החייב כבטוחה.
מאפייני משכנתא
משכנתא מוחלת בדרך כלל על נדל"ן כגון בתים או קרקעות, אולם ניתן גם ליצור משכנתא על רכוש אישי כגון כלי רכב או יצירות אומנות.
אחד המאפיינים הרלוונטיים ביותר של המשכנתא הוא שהנכס שהושאר כבטוחה נותר ברשות החייב. לדוגמא, אדם יכול לערוך חוזה משכנתא על ביתו מבלי שיצטרך לעזוב אותו למסור אותו לנושה.
במקרה שהחייב לא עומד בתשלומי חובו, המשכנתא קובעת כי לנושה תהיה הזכות לבקש מכירת הנכס שנותר כבטוחה באמצעות מכירה פומבית (לא מכירה ישירה). הנושה רשאי לגבות את חובו מהסכום שנגבה, ולהשאיר את מה שנשאר לנושים אחרים או לאותו חייב.
לשם מה משמשים חוזי משכנתא?
באופן כללי, חוזי משכנתא משמשים להשגת מימון ארוך טווח ולכמות משמעותית של משאבים שאחרת היה קשה להשיג. קיום נכס כערובה לתשלום מפחית את הסיכון של הנושה (שבמקרה של אי תשלום יכול לשמור על הנכס) ובכך מקל על מתן הלוואה. למשל בספרד, חוזי משכנתא רבים משמשים להשגת מימון לרכישת בתים.
למשכנתא היתרון הגדול בכך שהחייב אינו צריך לשעבד את הנכס כבטוחה ויכול להמשיך ליהנות ממנו. עם זאת, יש לו את החיסרון שבעת משבר ערך הביטחונות יכול לרדת במידה ניכרת כך שהסכום שהושג במכירה פומבית לא יכול להספיק עבור החייב לכיסוי חובו.
מרכיבים בסיסיים של חוזה משכנתא
- מצד אחד יש את ההון, שהוא הסכום הכולל של המשאבים המושאלים לחייב. הקרן שהושאלה בדרך כלל נמוכה מערך הנכס שנותר כבטוחה במשכנתא.
- ואז יש את הריבית, שמשמעותה גביית אחוז (קבוע או משתנה) על החוב לטובת מי שמעניק את ההלוואה.
- האלמנט השלישי הוא המונח, המציין את הזמן בו צפוי להחזיר את הכסף המושאל.
בואו נראה דוגמא, חואן (חייב) חותם על חוזה משכנתא עם בנק A (נושה). בחוזה זה נקבע כי הבנק ילוות לך סכום של 50,000 אירו (הון) עם ריבית של 7% בשנה. חואן מצידו מסכים לשלם הלוואה זו תוך עשר שנים (בתשלומים חודשיים), ומשאיר קרקע בשווי של 70,000 יורו כערובה למשכנתא.
