משכנתא מדרגה ראשונה הינה משכנתא בה יש למלווה הזכות הראשונה לגבות את החוב, במקרה של מחדל, ביחס לשאר הנושים.
כלומר, משכנתא מסוג זה מאפשרת לגוף שהעניק לה לבצע אותה מלכתחילה. אם יש ברירת מחדל ולחייב יש אחרים על שמו, לגורם שהעניק זאת עדיפות בגבייה. במקרה של תפיסה של הבית, הדבר ייעשה לטובת הבנק האמור.
עקרון עדיפות המשכנתא לתואר ראשון
במדינות רבות קיים עיקרון עדיפות באיסוף. זה בא לידי ביטוי בקודים האזרחיים שלהם. באופן זה, אם החייב אינו משלם, הדבר המקובל הוא שניתנה עדיפות לאותן הלוואות משכנתא שנרשמו מלכתחילה. זה חשוב, שכן אחת מצורות האיסוף העיקריות היא החזרת בתים.
עם זאת, סכסוך יכול להתרחש כאשר קיים הסכם מרצון בין הצדדים לקביעת צו תשלומים אחר. באופן זה, קיימת בעיה משפטית בה או שרצון הצדדים או הכלל גובר. ברוב המקרים החוק שונה כדי להתאים אותו למצבים חריגים אלה וכי הסכם פרטני קיים.
כמה שיקולים לגבי רישום
עלינו להבהיר כי ישנם הבדלים בין החוקים של כל מדינה. עם זאת, ישנם עקרונות בסיסיים מסוימים עליהם הם נוטים להסכים. האחד הוא התאריך בו יש לראות את ההלוואה רשומה וזה יהיה הרגע בו הסוכנות תנפיק את האישור. כלומר, הרגע בו מאושרת ההרשמה.
יש הסבורים כי יש לקחת בחשבון את תאריך ההתאגדות. במיוחד אם המועדים שנקבעו בחקיקות השונות עמדו. ובכל זאת, עדיף להתייחס לרישום. כמובן, אנו עומדים בפני המקרה של יישום אוטומטי (על פי החוק) של צווי עדיפות, שכן אם זה מרצון, הצדדים מחליטים.
תקנות משכנתא בחלק מהמדינות
זה יהיה כמעט בלתי אפשרי לפרט את כל תקנות המשכנתא הקיימות, אך לסיום היום, נזכיר כמה.
- בספרד, חוק 41/2007 מיום 7 בדצמבר, שונה החוק 2/1981, מ- 25 במרץ. מכאן, בשנת 2019 פורסם חוק המשכנתאות החדש על פי הנחיות האיחוד האירופי. מכאן נוצרו כמה כללים ספציפיים הקשורים להגנת הצרכן.
- בקולומביה התקנה העיקרית היא חוק 546 משנת 2000 או חוק הדיור. הוא קובע את התנאים, הדרישות והנהלים להלוואות משכנתא. מנגד, עולות סדרת שאלות הנוגעות להגנת החייב והבלתי ניתנים להשגה.
- יתר על כן, ברוב המדינות, חוקי המשפט האזרחי קובעים את הכללים הבסיסיים. בדרך זו הם כוללים לרוב את המצוות העיקריות המרכיבות את נקודת המוצא של החוקים הספציפיים. בדרך כלל אלה מפתחים (בין היתר) את העדיפות במקרה של משכנתא מדרגה ראשונה.