מחיר הדיור עלה בשנתיים האחרונות וכבר מדברים על "בועת נדל"ן" חדשה. אבל אנחנו תוהים. האם אנו באמת עומדים בפני תנופת נדל"ן חדשה? מהם הגורמים המעלים את מחירי הדירות?
מדד מחירי הדיור IPV הגיע למטה בשנת 2013 לאחר שש שנים של ירידה אכזרית כתוצאה מהמשבר בשוק הנדל"ן. בשנתיים האחרונות נרשם ריבאונד במחירים, הן להשכרה והן לקנייה ומכירה של בתים. ירדנו משפל של 63 בשנת 2013 ל -70 בשנת 2016. בכל מקרה, אנחנו הרבה מתחת למספרים שלפני המשבר.
בנוגע למחיר השכירות, בערים התיירותיות ביותר עם ההשפעה הגדולה ביותר במגזר זה, אנו מעריכים כיצד העלייה הייתה עד 26% בברצלונה או 18% בפלמה דה מיורקה מאז 2015. אלה נתונים די מדהימים אליהם הם ואחריו עלייה מתונה יותר בשאר הערים החשובות בספרד.
מהן הסיבות לעליית מחירי הדירות הזו?
1 - עלייה בביקוש להשכרה, למרות שספרד היא מדינה של בעלים.
תחושת בעלות הבית נמשכת אצל ספרדים, גם אצל הצעירים ביותר, שחוו את ההשלכות האדירות של המשבר בתחום הנדל"ן. אנו רואים בשכירת בית מצב זמני.
"60% מהדור אלפי שנים הוא מעדיף בעלות על בית על שכירות ".
ירדנו מ- 80% ל- 78% מהבתים הם בבעלות בהשוואה לממוצע האירופי העומד על 70% או 50% במדינות כמו צרפת או גרמניה, על פי נתוני יורוסטט.
עובדות אלו מדגישות את ההיצע הדל של דיור להשכרה ואת הגידול בביקוש, הסיבות המעלות את המחירים.
השכרת תיירים 2 באזורים מסוימים בספרד.
השכרת נופש היא גורם מפתח בכך שהמחירים מוגזמים בערים רבות. מקרה די ברור הוא מאיביזה, שם שכר הדירה של דירת 2 חדרים יכול להסתכם 3,400 אירו לחודש. עובדה זו גורמת לאזרחי המעמד הבינוני לרצות לשנות את מקום מגוריהם מכיוון שהם אינם יכולים להרשות לעצמם מחירים אלה והאי נדחה למותרות ותיירות.
3-הפעלה מחדש של תעסוקה וסיוע ממלכתי.
הירידה באבטלה בחודשים האחרונים גרמה לצעירים רבים לנקוט בצעד להיות עצמאים מהוריהם. זה מקודם על ידי תוכנית הדיור הממלכתית האחרונה 2018-2021, שם הם הוכרזו סיוע בשכירות לצעירים מתחת לגיל 35 של עד 50% במחיר השכירות ועד 10,800 אירו ברכישת הבית הראשון, ובלבד שההכנסה השנתית לא תעלה על 22,365 אירו.
כעת נותר לבנקים לתת משכנתאות ולהיות פחות נרתעים מלהפעיל מחדש את תחום הנדל"ן והנהנים יכולים לנצל את הסיוע הזה.
4-השקעה של נכסי נדל"ן לא רווחיים.
אלו שהשקיעו בנכסי נדל"ן לפני המשבר ועדיין לא הצליחו להיפטר מהם, מחכים לרגע ההפעלה הכלכלית מחדש כדי שיוכלו להעמיד את בתיהם למכירה ולהשיב את השקעתם. כל עוד המחירים לא יעלו, הרווחיות לא תגדל מספיק בכדי לסלק את אותם נכסים. משמעות עובדה זו היא שלמרות שיש הרבה בתים ריקים, ההיצע למכירה אינו כה רחב.
5-משיכה של הון זר.
בריטים, גרמנים, רוסים, צרפתים או אמריקאים התמקדו בשוק הנדל"ן הספרדי. רבים הם אלו שרוכשים בית נופש, פרישה או פשוט, מחירו הנמוך מושך קרנות השקעה. בשנת 2016 יותר מ- 55,000 בתים שנמכרו עברו לזרים, 18% יותר מאשר בשנת 2015.
אנחנו מדברים על בועת דיור או ריבאונד של מחירים?
לאחר שש שנים של צניחה של יותר מ -40% במחירי הדירות, לא ניתן לייחס עלייה של 4-5% לבועה. אנחנו עדיין במחירים נמוכים מאוד.
מספר הבתים שנמכרו בשנת 2016 (403,000) הוא עדיין קצת יותר ממחצית מהנמכרים בשנת 2007 (775,000). הרמות אינן השוואתיות.
בועה מלווה תמיד באקלים של אופוריה, בה המחירים עולים בגלל גורמים ספקולטיביים. עם זאת, ראינו כיצד המחירים עולים בגלל חוסר היצע של בתים להשכרה או למכירה. המטרה של קנייה ומכירה של בתים היא לאכלס אותם ולא כנכס למכירה שלאחר מכן, ספקולציות.
גם מוסדות פיננסיים לא עוזרים לייצר אקלים זה, שכן הענקת הלוואות ומשכנתאות הוגבלה במידה ניכרת.
מצד שני, בנייה חדשה וקונסטרוקציות מתאוששות אט אט. זה כלום לעומת מה שקרה לפני 10-15 שנה. אין סקרים כאלה של פארקים גדולים של בתים חדשים למכירה.
עם נתונים אלה אנו יכולים להסיק שתחום הנדל"ן בספרד מתאושש. זהו מגזר חזק מאוד אנו עומדים בפני מצב אופטימי יותר אך איננו יכולים לדבר על פריחה, וגם לא אווירה אופורית. לאחר נפילות אדירות, יש ריבאונד במחירים ברמות נמוכות בהרבה מאלה של 2005-2007.
