פרוץ מגיפת ה- COVID-19 הביא לשינויים גדולים בכל היבטי חיינו. השפעה כזו הייתה כי היא אפילו הולידה את מה שמכונה "סעיפים קוביים" בחוזי השכירות.
שקועים במצב פנדמי יוצא דופן, נאלצו המשכירים והדיירים להסכים להורדת דמי השכירות, תשלומים חודשיים ללא חובת תשלום וסליחה. תשומת לב מיוחדת ראויה למקרה של חלק טוב מסטודנטים באוניברסיטה, שנאלצו לחזור למקומות מוצאם, השאירו את בעלי הדירות ללא הכנסה וללא אפשרות להחזיר את נכסיהם.
עם איום ההתפרצויות כמציאות, נכללים בחוזים סעיפים חדשים המספקים מידה מסוימת של כיסוי. וזה כי מעולם בחוזי השכירות לא הונהגו סעיפים הקשורים למגיפה אפשרית.
מטרתם של סעיפים אלה ברורה: ניסיון להתאים את עצמם לנסיבות המגיפה, מבקשים גמישות רבה יותר בין המשכיר לדייר. עם זאת, יש לציין כי סעיפים קוביים אינם נוהגים בהרחבה בחוזי שכירות.
האם סעיפי הקוביד תואמים את החוק?
שכיח או לא, הכנסת סעיפי COVID בחוזים מייצרת שורה של התחייבויות שעליהם על המשכיר וגם על הדייר לעמוד במקרה של התפרצויות חדשות, החלת מצב אזעקה או צווי כליאה של האוכלוסייה. למעשה, אם הפרת החוזה תסתיים בבית המשפט, בית המשפט יקבע כי החוזה מתקיים כל עוד הוא בהתאם לחוק.
אין ספק שרבים תוהים אם סוגים אלה הם חוקיים. ובכן, עורכי הדין חושבים שכן, מכיוון שהוא מכבד את הוראות סעיף 1255 לחוק האזרחי הספרדי. במילים אחרות, סוגים אלה של סעיפים הם חוקיים לחלוטין מכיוון שהם אינם מפרים את החוק, או מפרים מוסר או סדר ציבורי. לפחות, בחסות החוק הספרדי.
יתר על כן, זה עונה לצורך של בעלי בתים ודיירים, המבקשים להסדיר את מערכות היחסים שלהם בהקשר המורכב של מגפה. שניהם רוצים לדעת למה לצפות, ולשם כך, כנספח, תנאים מסוג זה כלולים בחוזים.
עם זאת, יש לציין כי סעיפים אלו אינם תקפים לכל מיני מצבים. בדרך כלל, הם מוחלים בדרך כלל על חוזי שכירות זמניים, כגון השכרת דירה לסטודנטים או הנחות עבור פעילות מסחרית כלשהי. המשמעות היא שתקנות אלה יהיו תקפות רק לסטודנטים שחייבים לחזור הביתה בגלל מצב האזעקה או לאנשי עסקים שחייבים להפסיק את פעילותם בשל המגבלות שהטילה הרשויות.
לפיכך, כאשר מדובר בחצרים מסחריים, בתי המשפט מקבלים תוקף לסעיף זה, שכן הם סבורים כי אנשי העסקים ובעלי השטח נמצאים במצב שווה.
כיצד יש לנסח סעיף קבוע?
חוזה יהיה שלם יותר ככל שהוא ספציפי יותר, ולכן יש להסביר את כל המצבים האפשריים. לכן, הכנסת סעיף קובדי יכולה להתבצע על פי בקשת המשכיר או על פי בקשת הדייר.
לפיכך, אם הדייר מסכים עם בעל הדירה, ניתן לבטל את דמי השכירות במקרה של מצב אזעקה חדש או אם יתקיימו הגבלות חדשות. המשכיר יכול גם לבחור לקבוע סכום שיש לקבל במקרה של מצב אזעקה חדש שכן, בדרך זו, תוכלו למנוע מהדייר שלכם להיכנס למחדל. וישנם חוזים הכוללים קנסות מסוימים על סיום החוזה לפני המועד המוסכם. אנו רואים, אפוא, כי סעיף הקוביד עשוי להשתנות בהתאם לגורם המעוניין וכי אין נוסח אחד.
אנו מדגישים שוב כי יש לקבוע היטב את סעיפי הקוביד, המציינים במפורש את השפעותיהם ואת הסכמתם. בקיצור, היא מבקשת להבהיר מה עשויים להיות המצבים האפשריים, העונשים, הדרכים לסיום החוזה, ביטולים ודרכי הבראת הנכס. בזכות סעיפים אלה נקבעים מנגנוני הסדר שיאפשרו להימנע מפתרון בעיות דרך בתי המשפט.