דיני מקרקעין - מה זה, הגדרה ומושג
דיני מקרקעין הם מכלול הכללים האחראי על הסדרת כל העסקאות המסחריות הקשורות למקרקעין.
מטרת זכות זו היא המקרקעין ועסקאותיה המסחריות, כגון מכירה או תרומה, והזכויות האמיתיות, כלומר הנכס והחזקה.
זוהי זכות פרטית, אם כי ממשלות ציבוריות וסמכויות יכולות להשתתף בעסקאות מסוג זה, אך בתנאי שהן פועלות כאדם פרטי ולא כישות ציבורית. כלומר, אם מועצת עיר תרכוש בניין כדי להקים שם את המטה שלה, הכללים המסדירים אותה רכישה יהיו אלה שנקבעו על ידי החוק המינהלי.
מאפייני דיני המקרקעין
המאפיינים העיקריים של זכות זו הם:
- זו זכות פרטית, כלומר, היא משפיעה על יחסים בין אנשים טבעיים או משפטיים ללא אינטרס ציבורי בה.
- הכללים שלה פועלים, כלומר ניתן לשנות אותם.
- מטרתו היחידה היא נדל"ן, ולכן המיטלטלין מוצאים את תקנתם בקוד האזרחי.
- אין קוד ספציפי של דיני מקרקעין, אלא אוסף התקנות שנקבעו במשפט האזרחי המשפיעות על סוג זה של נכסים.
- רישום נכס חשוב מאוד לזכות זו.
כדי להבין טוב יותר זכות זו, אנו הולכים לראות מה הם מקרקעין, זכויות קניין ומיסי מקרקעין, מכיוון שהם מושא להסדרת זכות זו.
תכונה
נדל"ן הוא אלה שלא ניתן להזיזם. לדוגמא, שולחן הוא רכוש מיטלטלי מכיוון שניתן להעביר אותו, ואילו בית או בניין הם נכס מקרקעין מכיוון שלא ניתן להעבירם, ואם כן, הם היו סובלים מפיחות משמעותי. נכסים אלה מכונים נדל"ן.
סוגי נדל"ן
סוגי הנדל"ן הם כדלקמן:
- על ידי שילוב: בניינים ובתים.
- נדל"ן מטבעו: סולארי.
- נדל"ן בהקבלה: משכנתאות.
- לפי ייצוג: בעלות רישומית על הנכס.
- נדל"ן על ידי הצטרפות: אלה הנכסים שהם מהותיים במקרקעין אך מופרדים מהם ייחשבו כמטלטלין. דוגמה לכך היא דלתות הבית, הנחשבות לרכוש מקרקעין מאחר והן משולבות בבית, אך אם אינן מותקנות, הן יהיו מטלטלין.
זכויות ממשיות
זכויות אמיתיות מורכבות מכוח שיש לאדם, בין אם חוקי ובין אם פיזי, על דבר ונגד צדדים שלישיים, מה שמאפשר לאף אחד להשתמש ולהנות מהדבר שיש לו הכוח המשפטי הזה.
דיני המקרקעין הרלוונטיים ביותר לדיני מקרקעין הם דיני המקרקעין.
המאפיינים העיקריים של זכויות אמיתיות אלה הם:
- לבעל זכות אמיתית יש כוח על דבר אחד.
- מקורו בין אדם טבעי או חוקי לבין דבר לפי שם.
- האובייקט מבוסס על דבר אחד.
- זו זכות מוחלטת.
- ניתן לאכוף אותו כנגד צדדים שלישיים.
- ניתן לנטוש את הזכות האמיתית.
- הזכות האמיתית על דבר מעניקה כוח מוחלט לבעליו, לעשות מה שהוא רוצה עם הדבר ולהגן על כוחו מפני כל "ארגה אומנות".
- הדבר שעליו נופל הימין האמיתי הוא גשמי, כלומר הוא דבר מוחשי.
- משך זמן בלתי מוגבל.
מיסים הקשורים לדיני מקרקעין
בנוסף לכך שמטרתם נדל"ן ועסקאות אפשריות שלהם (כגון רכישה, מכירה, תרומה, השכרה וכו '), חלק חשוב מאוד בזכות זו הוא המסים הנובעים מכל הפעולות המסחריות הללו. לפיכך, אנו מוצאים:
- מס רכוש: כשאתה רוכש נכס חדש עליך לשלם מס מסוג זה.
- מס העברת נכס: כאשר רוכשים נכס יד שנייה עליכם להתמודד עם נטל המס הזה.
- מס על עליית ערך הקרקע העירונית: כאשר מתבצעת עסקת מכר במגרש או בקרקע עירונית, ישולם שיעור מס אם שוויו עלה אם ניתן להתפתח. בדרך כלל שיעור זה הוא עירוני.
דוגמאות ליישום דיני מקרקעין
כמה מקרים מעשיים בהם נעשה שימוש בחוק מקרקעין זה הם החלפת מגרש או מכירת בית, בין רבים אחרים.
