סוגי המשכנתאות הם סוגי החוזים שבאמצעותם החייב משאיר נכס כבטוחה (בדרך כלל נכס), להם הוא מעניק הלוואה (נושה).
כפי שמוצג, חוזה זה קשור להלוואה. כלומר, על הקבלן לשלם סדרת תשלומים עבור ההלוואה שהתקבלה לרכישת בית.
בהתאם לתשלום ולסכום, אנו יכולים לומר שסוגי המשכנתא הם שיטות ההתקשרות המוצעות בעולם הבנקאות. אלה, כאמור, תלויים בצורת התשלום, כמו גם בתנאים המוסכמים בחוזה.
לשם כך אנו יכולים לסווג את סוגי המשכנתא באופן הבא:
- תוקן.
- מעורב.
- מִשְׁתַנֶה.
בתוך כל סוג, ישנם אמצעים שונים שיכולים לשנות את תנאי ההסכם שנכרת.
סוגי משכנתאות
כפי שאמרנו, אנו יכולים לסווג את סוגי המשכנתאות באופן הבא:
משכנתא קבועה
המשכנתא הקבועה היא המשכנתא שבה ברגע שנחתם הבית והריבית להחזרתו לבנק, אלה לא משתנים בטווח הארוך. כלומר, שיעורי הריבית שנחתמו בעת חתימת המשכנתא, נשארים קבועים לאורך זמן; אלא אם כן, בעבר, הושג הסכם הפוסל את המצב האמור.
הריבית הרלוונטית תמיד גבוהה בדרך כלל מהשיעור המשתנה, שכן היא מבטיחה כי במקרה של תנודתיות כלשהי, בין אם עליית או ירידת הריבית, תנאי המשכנתא יישארו על כנם. כל זאת, גם אם הוא אינו מעדיף את הבנק.
משכנתא מעורבת
זוהי המשכנתא בה הריבית נותרה קבועה בתקופה ראשונית. כלומר, הוא נשאר קבוע לתקופה, למשל, שנה. עובר, מאוחר יותר, לריבית משתנה, לאחר חריגה מהזמן המוסכם בהסכם.
המשכנתא המעורבת היא אופציה שמציע הבנק לאותם אנשים, שמעוניינים לעשות זאת משכנתא קבועה, מעוניינים לעשות זאת מסיבות כמו המצב הכלכלי הנוכחי או חוסר הוודאות בשוק. באופן זה, האדם יכול להסכים לקבוע שיעור קבוע למשך 10 שנים, ובהמשך להיות משתנה עד לסיום ההלוואה.
יכול לקרות גם שיש חלק קבוע וחלק משתנה שתלוי באינדיקטור מסוים בשיעורי הריבית. לדוגמא, euribor.
משכנתא משתנה
המשכנתא המשתנה הינה משכנתא בה הריבית משתנה בשלב כלשהו. כלומר, אותה משכנתא בה שיעורי הריבית לא נשארים קבועים, ולכן הפרמיה שיש לשלם עשויה להשתנות.
המשכנתא המשתנה, ברוב ההלוואות שמבוצעות בתנאי זה, נקבע בדרך כלל טווח ראשוני שבו, כפי שתיארנו קודם, נשמר ריבית קבועה. עם זאת, ריבית קבועה זו, כפי שהזכרנו, גבוהה יותר מהריבית המשתנה שתגיע לאחר מכן מיישומה. באופן זה, כאשר מוחלים ריבית משתנה, התשלומים נוטים להיות מופחתים, שכן הריבית מופחתת ועוברת למשתנה.
בהיותו משתנה, הוא יכול לעבור וריאציות לאורך זמן. כל זאת, תלוי בשיעורי הריבית.
מצד שני, כאשר אנו מתייחסים למשכנתאות בריבית משתנה, לרוב מדובר במשכנתאות צמודות נכסים, כגון רב מטבעות, או כפופות לסדרת התייחסויות אחרת. במובן זה, הווריאציות המתרחשות יתבססו על הנכסים עליהם כפופה המשכנתא האמורה.