פינוי הוא פינוי הדייר מנכס על ידי הבעלים, אם בצו בית משפט, עקב אי תשלום שכר דירה או מטרה טובה אחרת.
המעשה עצמו נקרא "השקה". על פי החוקים של כל מדינה, היא מאורגנת בצורה שונה. הנפוץ ביותר הוא שישתתפו בו מנעולן, הבעלים ונציג בית המשפט. אם היה צורך להפעיל כוח, כוחות הביטחון של המדינה היו מצטרפים גם הם.
לפני שמגיעים להליך השיפוטי, במקרה של אי תשלום, אנו מוצאים את הדרישה, כמומלצת כאשר היא נועדה לתקן את המצב בתום לב. אם בלתי אפשרי, הסיבות שבגינן יפנה לבית המשפט הן:
- הדייר מסרב לעזוב את הנכס.
- אי אפשר לתקשר איתו.
- אי תשלום (בדרך כלל, מהחודש השלישי ברציפות של אי מילוי התחייבויות התשלום ללא סיבה מוצדקת).
למרות שהדייר יכול לשתק את נטישת הנכס על ידי הפעלת פעולת הפינוי אם הוא משלם את כל דמי השכירות בפרק זמן של עשרה ימים, ישנן חלופות לפני ההגעה לשיגור. מימון מחדש, הסכם חסד או התשלום בתשלום הם חלק מהם.
באשר למשכיר, הוא יכול להגן על עצמו מפני חלק מהנזק הכלכלי כתוצאה מפינוי, בזכות מנגנונים כמו אי תשלום ביטוח שכר דירה.
פינוי אקספרס
המדינות עם חקיקה פחות שוטפת בנוגע לליסינג, סבלו משינויים חקיקתיים מסוימים בעניין זה. במקרה של ספרד, בשנת 2009 נכנס לתוקפו תיקון לחוק הליסינג העירוני וחוק סדר הדין האזרחי במטרה לקדם השכירות במהלך משבר הנדל"ן ולייעל תהליכים במקרה של אי תשלום. אמצעי זה נקרא גם פינוי מפורש. מטרתו הסופית הייתה להגן על דמותו של בעל הבית, שנחשף עד אז בהינתן הייחודיות של שוק הנדל"ן הספרדי. לשינוי חקיקה זה יתרונות הבאים עבור בעל הדירה:
- זמן ההמתנה למשכיר החל מהבקשה המהימנה ועד הצגת התביעה נופל לחודש.
- פינוי מרצון: בעל הדירה יכול לסלוח על החוב ועלויותיו או על חלקן בתמורה לפינוי מרצון. תקופת המינימום היא 15 יום.
- מתן שירות לתביעה באמצעות הכרזה על הזימון בבית המשפט אם לא ניתן היה לאתר את הנאשם.
- תלונת מנהלים אינה נדרשת לאכיפת הפינוי.
- כעת בעל הדירה יכול לתבוע את הדירה לפני שהגיע לתקופת השכירות לחמש שנים אם הוא זקוק לה לעצמו, למשפחתו או במקרה של גירושין או ביטול נישואין, ראיות מוקדמות בחוזה.