שמאות מקרקעין - מה זה, הגדרה ומושג

שמאות מקרקעין היא ערך כספי תיאורטי המיוחס לנכס על בסיס פרמטרים טכניים.

פרמטרים אלה עוקבים אחר מתודולוגיית הערכת שווי, שבמדינות רבות נקבעת על פי חוק. בכל הערכת מקרקעין יש להתווכח על פרמטרים אלו בדוח.

את שמאות המקרקעין יש להכין על ידי איש מקצוע מאושר, שיכול להיות אדריכלים, מודדים או מהנדסים. זה יהיה תלוי בשאלה האם הנדל"ן שיש להעריך הוא בית, דירה, מגרש או מחסן תעשייתי.

השימוש הנפוץ ביותר שנעשה בדוח שמאות מקרקעין הוא רכישת מקרקעין באמצעות אשראי משכנתא, ולכן הוא נקרא לעתים קרובות גם "הערכת משכנתא". הוא משמש ערך עבור המוסד הפיננסי כאשר הוא מחליט אם להעניק משכנתא בסכום כזה או אחר על סמך שווי הנכס המוערך.

לשם מה הערכת שמאות מקרקעין?

שמאות מקרקעין יכולה לשרת אותנו למספר מטרות, החשובות ביותר הן:

• השג הלוואת משכנתא שיש בה את הנכס המוערך כבטוחה.
• דע ערך תיאורטי עם קפדנות מספקת לשפוט בירושות, גירושין או כמחיר התחלתי במכירות פומביות.
• השג ערך טכני עם רגולציה ספציפית המבדילה אותו מהערכה אוריינטטיבית פשוטה.

יש לקחת בחשבון שככל שנתון ההערכה גבוה יותר כך הערך המוערך של הנדל"ן עולה. המשמעות היא שתהיה לך מרווח גדול יותר בעת בקשת הלוואה שאמרה נכס כבטוחה.

כיצד מחשבים שמאות מקרקעין?

הגורמים הנלקחים בחשבון לשמאות מקרקעין משלבים היבטים טכניים ומשפטיים. העיקריים הקובעים את הערך הכלכלי של הערכה הם:

1. מקום: עיר, שכונה, אזור מגורים וכו '.
2. משטח: שני נתוני שטח יכולים להינתן במטרים רבועים, שימושיים (לא סופרים את שטח הקירות) ונבנים (לפעמים כולל שטחים משותפים של הבניין).
3. הפצה: מדובר ברישום מספר החדרים, השירותים או הפטיו שיכולים להיות בבית. זה גם לוקח בחשבון הערכת השימוש הנכון במרחב.
4. מצב שימור: הוא מורכב משלוש קטגוריות בסיסיות, בית משופץ, במצב טוב ושיפוץ.
5. חומרים משומשים: גורמים שקובעים בעת הערכת איכות הבית, התניה, למשל, דירוג האנרגיה.
6. נטייה: נקודה קרדינלית אליה מכוון הבית, כלומר צפון, מזרח, מערב, דרום והשילובים שניתן לתת זה לזה.
7. מחיר שוק: תחקיר קטן של המכירות האחרונות נעשה בכדי לדעת את טווח המחירים באזור.

בנוסף, יש לבצע בדיקות משפטיות שעשויות להגביל את ערך השמאות, כמו למשל לדעת אם יש להם סוג כלשהו של הגנה רשמית.

עם זאת, ערך הנכס יכול להשתנות לאורך זמן, בין אם בגלל גורמים פנימיים (הוספת שיפורים) או גורמים חיצוניים (התפתחות חיובית-שלילית של הסביבה).

דוגמא לשימוש בשמאות מקרקעין

נניח שאנחנו רוצים לקנות בית ששווי המכירה שלו הוא כ- 100,000 €. בתורנו, אנו רוצים שהבנק יממן 100% משווי המכירה מכיוון שחסכנו רק את הוצאות הרכישה והמכירה, כגון מיסים מקומיים או עמלת הנדל"ן:

מכאן ניתן לתת שני תרחישים:

1. אם שווי ההערכה הוא 90,000 יורו והלוואת המשכנתא הנדרשת היא 100,000 אירו, החיסכון שלנו, בנוסף לתשלום 15,000 אירו של הוצאות הרכישה והמכירה, חייב לשלם את ההפרש של 10,000 אירו.
2. אם ערך השמאות הוא 100,000 אירו ומעלה, הוא יכסה את הסכום הדרוש לנו.

יש לציין כי לא נהוג כי שווי ההערכה יחויב ב 100% ממחיר הרכישה, הכלל הוא 80%. כלומר, אם המחיר הוא 100,000 אירו, שווי ההערכה חייב להיות 125,000 אירו, מכיוון ש -80% מ -125,000 אירו הם 100,000 האירו שהיינו זקוקים להם.