ה- IRPH, קיצור של אמת מידה ביתית, הוא ממוצע משוקלל של ההלוואות הגדולות להון ביתי עם תקופה של יותר משלוש שנים.
מקור ה- IRPH, כסוג הייחוס הרשמי בספרד, מתחיל ב- 3 באוגוסט 1994. בתאריך זה, בהתאם לחובה להשלים את נספחי הצו שפורסמו ב- 11 במאי 1994 בנושא שקיפות התנאים הכספיים של המשכנתא הלוואות, בנק ספרד העלה את ה- IRPH לפקיד.
לפיכך, באוגוסט 1994 הוסדר IRPH, הידוע רשמית כשיעור הממוצע להלוואות משכנתא במשך שלוש שנים. עם פרסום שיעורי הייחוס הרשמיים לשוק המשכנתאות, משרד הכלכלה והאוצר הספרדי התכוון להגן על הלקוחות. לשם כך, בנוסף להעלאת מספר מדדים נוספים לקטגוריית נושאי המשרה, היא הוציאה כמה תקנות לגבי אותם חוזי הלוואה עם ערבות משכנתא שנועדו לרכוש בית. כלומר, היא הטילה דרך לפעול על גופים שהציעו הלוואות משכנתא לבתים שניסו למנוע מהלקוחות מידע לא נכון על המשכנתא עליהם חתמו.
למרות זאת, כפי שנראה בהמשך וכפי שצוין על ידי בית הדין לצדק של האיחוד האירופי (CJEU), יש גופים שלא עמדו בהתוויות של אותו חוזר שמטרתו הסופית הייתה להגן על הלקוחות באמצעות שקיפות ומידע.
כיצד מחושב ה- IRPH?
אמנם, למעשה, יש רק דרך אחת לחשב את ה- IRPH, באופן רשמי ישנם שלושה סוגים של IRPH. זה של הבנקים, זה של בנקי החיסכון ושל כל מוסדות האשראי. הנוסחאות מתוארות להלן:
- שיעור ממוצע של הלוואות משכנתא מעל 3 שנים מהבנקים
איפה:
אניב : שיעורי ריבית ממוצעים משוקללים של בנקים
נב : מספר הבנקים המשתתפים בחישוב
- שיעור ממוצע של הלוואות משכנתא מעל 3 שנים מבנקי חיסכון
איפה:
אניAC : ממוצע הריבית המשוקללת של בנקי החיסכון
נAC : מספר בנקי החיסכון המשתתפים בחישוב
- שיעור ממוצע של הלוואות משכנתא במשך 3 שנים בקבוצת הגופים
איפה:
אניב : שיעורי ריבית ממוצעים משוקללים של בנקים
נב : מספר הבנקים המשתתפים בחישוב
אניAC : ממוצע הריבית המשוקללת של בנקי החיסכון
נAC : מספר בנקי החיסכון המשתתפים בחישוב
אניsch : ממוצע הריבית המשוקללת הממוצעת של חברות אשראי משכנתא
נsch : מספר חברות אשראי המשכנתא המשתתפות בחישוב
נהדר, אנחנו כבר מכירים את הנוסחאות, אבל איך ליישם אותן? כדי להבין היטב את הנוסחה, יש לדעת את מושג הריבית, הממוצע המשוקלל והסיכום. מה שהנוסחה עושה זה לחשב את הממוצע של שיעורי הממוצע. כלומר, אם הריבית הממוצעת המשוקללת של בנק X היא 10% והריבית הממוצעת המשוקללת של בנק Y היא 5%, אז הממוצע של הריבית הממוצעת המשוקללת יהיה 10 + 5 חלקי 2 (יש לנו 2 בנקים ). זה 7.5%. כעת, בעת חישוב הריבית הממוצעת המשוקללת של כל בנק, כיצד נעשה זאת?
בואו נדמיין שלבנק X יש בתיק ההלוואות שלו משכנתא בטווח של יותר משלוש שנים (המחושבות לצורך החישוב) תמורת שווי (בהתחשב בעיקריות) של 10 מיליון יורו. בסך הכל יש לה 20 הלוואות בתיק שלה. למרות שסכום ה -20 הוא 10 מיליון יורו, לא כל ההלוואות באותה סכום. באופן ספציפי, הקרן של אחד מהם (יתרת חוב) מסתכמת ב -5 מיליון יורו. בהיותו 50% מסך התיק שהוא מחשב, יהיה לו משקל רב יותר משאר 19 הלוואות המשכנתא. לכן, בכל הנוגע ללקיחת ממוצע הבנק, הריבית בה נחתמה ההלוואה ההיא של 5 מיליון תהיה מכריעה יותר בחישוב.
לסיכום, ה- IRPH מחושב על פי השלבים הבאים:
- נוסף קרן המשוקללת של ההלוואות בהמתנה לתשלום לתקופה של יותר משלוש שנים עבור בנק נתון.
- ברגע שיש לנו את המשקלים העיקריים, זה מחולק במספר ההלוואות שניתנו מאותו בנק (העומדות בקריטריונים).
- לאחר 1 ו -2 נקבל את הריבית הממוצעת המשוקללת של בנק נתון. אז נעשה 1 ו -2 עבור כל בנק.
- לאחר שיש לנו את הריבית הממוצעת המשוקללת של כל בנק, אנו מוסיפים אותם ומחלקים אותם למספר הבנקים. נקבל את ה- IRPH מהבנקים.
- יהיה צורך לבצע את הצעדים 1 עד 4 עבור בנקי חיסכון וחברות משכנתאות.
- ברגע שיש לנו את שלושת ה- IRPH, אנו לוקחים את הממוצע והתוצאה חייבת להיות זהה לזו המתקבלת על ידי ביצוע הנוסחה האחרונה.
מחלוקת וביקורת
המחלוקת של ה- IRPH מתעוררת בשל החשש (והתלונה) של לקוחות רבים מהקושי הכרוך לדעת מאיפה מגיעים מספרי ה- IRPH. באופן עקרוני בנק ספרד היה הגורם שפרסם רשמית מדד זה. עם זאת, בשנת 2011 החל תהליך שיגיע לשיאו בהיעלמות המדד כפקיד. באופן ספציפי, סביב שנת 2013 נעלמו בנקי ה- IRPH, בנקי החיסכון IRPH וסוג הנכס הייחודי של בנקי החיסכון (CECA). הכוונה הייתה להרמוני חשבונות ברמה האירופית והלאומית, וכן להתאים את עלויות ההלוואות לעלות האמיתית בה הבנקים השיגו משאבים.
במילים אחרות, ה- IRPH היה יקר מדי. ואכן, אף שבנק ספרד ממשיך לפרסם אותו, הוא לא נחשב רשמי מאז אוקטובר 2013. הביקורת על המדד, בנוסף לאטימותו, הייתה שהוא אינו עומד באחד ממאמרי הצו. איתו זה נולד.
יצוין כי צו 5 במאי 1994 מתעקש על עובדת שקיפות בעת גביית עמלות, על חישוב אובייקטיבי של המדדים ועל אי הכללת גורמים התלויים אך ורק בגוף או בגוף העלולים לגרום לשינויו. יותר מדי. חלק מהגופים, על ידי שילוב עמלות נסתרות בריבית, עקפו את התקנות. כאילו זה לא מספיק, הם שיווקו את ה- IRPH כריבית קבועה, כאשר במציאות זה משתנה. וכדי להחמיר את המצב, הם טענו כי זה פחות תנודתי מבחינה היסטורית מאשר Euribor, וזה שקר.
