פרמיית הסיכון אינה מושג המתייחס רק לכלכלה הלאומית. החזרות לא מבוקשות רק בעת השקעה באג"ח, אלא גם בעת השקעה בנדל"ן. לפיכך, המשקיעים מונחים על ידי מדדי סיכון כאשר הם פועלים בשוק הנדל"ן. אבל איך פרמיית הסיכון עובדת בשוק הנדל"ן?
בשמיעת המילים "פרמיית סיכון", מוחם של רבים נוסע לשנים 2011 ו 2012. בתקופה בה הביצועים הירודים של כלכלות אירופה עוררו את הריבית שעל המדינות לשלם עבור מימון בשווקים. אותו רגע כלכלי עדין שימש כך שחלק גדול מהציבור הבין מה פרמיית הסיכון.
בואו נזכור שפרמיית הסיכון מניחה עלות נוספת לכל אותן מדינות המבקשות מימון בשווקים. עלות נוספת זו נקבעת על פי הסיכונים העומדים בפני הכלכלה הלאומית. בואו נגיד שזה פיצוי על הסיכון שהמשקיע רץ בגין שימוש במשאביו באג"ח של מדינה מסוימת. עם זאת, ככל שהביצועים של כלכלת המדינה טובים יותר, כך פרמיית הסיכון שיש לשלם נמוכה יותר. יצוין כי, כהתייחסות, האג"ח הגרמנית נלקחת. באופן זה, יהיה לנו קנה מידה תקף למדידת הסיכון הכלכלי של המדינות השונות.
פרמיית הסיכון בשוק הנדל"ן עוברת לפי שכונות
ובכן, הרעיון של פרמיית סיכון הגיע גם לשוק הנדל"ן. אם הצהנו בעבר כי הסיכון משתנה בהתאם למדינה, בשוק הנדל"ן הסיכון תלוי בשכונה בה אנו רוצים להשקיע. כדי למדוד פרמיית סיכון כלשהי חייבת להיות התייחסות. לכן, אם בשוק האג"ח הזכרנו את גרמניה כנקודת התייחסות, בעולם הנדל"ן המקום הזה ייכבש על ידי שכונת רקולטוס במדריד. Recoletos נחשב לאזור המאופיין בערבות ואמינות, אולם היתרונות שניתן להשיג בעת רכישת נכס והעמדתו להשכרה יהיו פחותים.
המשתנים עליהם תלויה פרמיית הסיכון בשוק הנדל"ן
ישנה הקבלה ברורה בין שכונות ומדינות. בשני ההסתברויות לסיכון משתנות זו מזו. בהשקעה באג"ח ממדינה מסוימת, המשקיע מקדיש תשומת לב מיוחדת לרמת החוב, אפשרות לפשיטת רגל, סיכויי הצמיחה או הגירעון הציבורי. בשוק הנדל"ן משתמשים בקריטריונים אחרים כמו: אפשרות להשכרת נכס אחר, אכלוס בלתי חוקי של הנכס, שינויים בחקיקה או מספר הדיירים העוברים בנכס בפרק זמן מסוים.
בהמשך לדוגמא של שכונת רקולטוס, אנו רואים ששכונה זו נחשבת לבטוחה, מעוז נדל"ן. כל זה אומר שבוודאות רבה יתקבלו תשואות שנעות בין 3.3% ל -3.4%. והכי טוב, עם מעט סיכון. לכן, רמת הסיכונים הנמוכה בשכונת רקולטוס תתוגמל בפרמיית סיכון נדל"ן נמוכה לא פחות.
אם משקיע הנדל"ן מחפש רווח במחיר פרמיית סיכון הנדל"ן, עליו למקד את תשומת ליבו בשכונות אחרות. הפרש האינטרסים הזה יחמיר יותר בשכונות כמו אנטרוויאס, סן דייגו, סן אנדרס או סן קריסטובל. כאן הסיכון גבוה מאוד, ולכן יש לעמוד בפרמיית סיכון נדל"ן גבוהה בהרבה.
החשיבות של ניתוח קודם
בשונה משוק האג"ח, בו קיימת אפשרות לגוון את ההשקעה להפחתת הסיכון, בשוק הנדל"ן הכל יהיה תלוי במחיר הנכס שיירכש. התוצאה היא שלמשקיעים הקטנים ביותר לא תהיה אפשרות להשקיע באזורים הבטוחים ביותר שיש, מכיוון שהם היקרים ביותר. בינתיים, המשקיעים החזקים ביותר בוחרים בשכונות עם סיכון נמוך יותר. ההסבר מדוע המשקיע הגדול אינו מהמר על השכונות המציעות את הרווחיות הגבוהה ביותר הוא פשוט, מכיוון שהם אינם רוצים לקחת סיכונים גדולים.
האיזון בין רווחיות לסיכון
כמו בכל השקעה, בשוק הנדל"ן יהיה צורך בניתוח מוקדם של שני משתנים: רווחיות וסיכון. זה ידוע היטב שבעולם הפיננסים, ככל שהרווחיות גבוהה יותר, כך הסיכון גבוה יותר.
בסוג זה של השקעות נדל"ן יהיה חיוני להעריך היבטים כמו תנודות במחירים, מידת התחרותיות, התחזיות ושיעור מה שנקרא מאמץ השכירות. זכרו כי שיעור מאמץ השכירות הוא סכום ההכנסה החודשית המשמשת לתשלום דמי השכירות.
לבסוף, עליכם לשים לב במיוחד לעלויות אחרות הקשורות לבעלות על נכסים. במובן זה, יש צורך להעריך את השפעת המסים, הוצאות הקהילה, דמי הביטוח, הנזילות האפשריות ועלויות ההליכים.
אין ספק כי קיים דמיון רב בהפעלת פרמיית הסיכון, הן בשוק האג"ח והן בשוק הנדל"ן. וזהו, הסיכון משולם.